De koopprijs en de bijkomende kosten van een woning worden meestal gefinancierd door middel van een geldlening. De financier krijgt dan een hypotheekrecht op de aan te kopen woning. Indien de kredietnemer (de hypotheekgever) zijn financiële verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van geldlening niet nakomt dan heeft de kredietgever (hypotheekhouder) het recht om de woning openbaar te laten verkopen door een notaris en zich vervolgens op de koopprijs te verhalen voor de aflossing van zijn lening.
Een openbare verkoop (executieverkoop) is één van de wijzen waarop de hypotheekhouder gebruik kan maken van het hypotheekrecht en een vordering (al dan niet gedeeltelijk) betaald kan krijgen.
Voor particulieren is de koop van een huis op een veiling altijd een weinig toegankelijke procedure geweest. In de praktijk waren het dan ook vooral professionele kopers, die aan de veilingprocedure deelnamen en dan ook als koper onroerend goed kochten vaak tegen een prijs die ruim onder de marktwaarde lag. De professionele partijen bij een veiling maakten vaak onderlinge afspraken waarbij men een verdeling maakte van de aankoop van de te veilen objecten. Hierdoor en omdat particuliere kopers niet meeboden werd niet de hoogst haalbare opbrengst gerealiseerd.
De wetgever heeft de regelgeving aangepast met de bedoeling om het hele veilingproces voor particulieren toegankelijker en transparanter te maken en daarmee ook te bereiken dat op een veiling een hogere opbrengst wordt gerealiseerd.
Een hogere opbrengst is uiteraard van belang voor de kredietnemer (hypotheekgever) en ook voor de kredietgever (hypotheekhouder). De schuld van de eerste wordt zoveel als mogelijk verminderd en de aflossing van de schuld is voor de tweede zo hoog mogelijk.
De aanpassingen in de wet lijken op papier een verbetering te bevatten voor een particuliere koper. De wet bepaalt nu voor zover het de verkoop van een woning betreft precies welke kosten bij een koper in rekening kunnen worden gebracht en welke kosten dus voor rekening van de opdrachtgever van de veiling, de kredietgever (hypotheekhouder) blijven. De notaris moet voorafgaand aan de veiling aan een potentiele koper een zo compleet mogelijk overzicht van het totaalbedrag van de voor rekening van de koper komende kosten geven.
Ook is van belang dat het risico van het aan te kopen onroerend goed pas op de koper overgaat op het moment waarop daadwerkelijk de eigendom bij de koper komt te berusten. Dat is het moment waarop de leveringsakte bij de notaris wordt getekend.
Dat was voordien al eerder, zodat voor een koper het risico bestond dat tussen het moment waarop het risico bij hem kwam te liggen en het moment waarop hij daadwerkelijk over het gekochte kon beschikken de waarde van de woning nog negatief kon worden beďnvloed, omdat bijvoorbeeld de kredietnemer (hypotheekgever) schade aan de woning had aangebracht.
Ook is het risico dat een koper wordt geconfronteerd met in de woning verblijvende huurders beperkt, doordat de kredietgever (hypotheekhouder) ervoor moet zorgen dat voorafgaand aan de veiling een rechtelijke uitspraak wordt verkregen om een ongeoorloofde huursituatie te kunnen beëindigen.
Het is echter de vraag of het doel van de wetgever dat meer particulieren actief mee gaan bieden op een veiling ook wordt bereikt. Er blijven onduidelijkheden kleven aan de hele veilingprocedure en voor iemand die eenmaal in zijn leven een huis koopt is het ontbreken van iedere ervaring met een veilingprocedure een grote belemmering om daaraan deel te nemen. Ook is er geen mogelijkheid om, zoals in de regel wel kan worden afgesproken bij een normale aankoop van een woning, een financieringsvoorbehoud te maken.
Bieden op de veiling leidt tot de onherroepelijke aankoop van een woning.
Als een woning wordt geveild, kan in dat traject ook worden onderzocht of met de kredietgever (hypotheekhouder) een koopovereenkomst kan worden gesloten en daardoor een veiling wordt voorkomen.
Het is dus wel degelijk mogelijk om een huis beneden de marktwaarde te kopen.
Het executietraject kent wel de nodige juridische complicaties Ons kantoor adviseert alle partijen bij die betrokken zijn bij een openbare verkoop. Dat kan gaan om een kredietverlener (hypotheekhouder), maar ook om een koper op een veiling. Ook staan wij de huiseigenaar bij die zich verzet tegen de opzegging van het krediet en de verkoop van zijn woning.
Indien u vragen hebt kunt u contact opnemen met:
mr. Jaap Degenaar
030 – 231 66 31
jjdegenaar@gvk-advocaten.nl
