In de afgelopen jaren zijn er vele hectares landbouwgrond verkocht aan projectontwikkelaars met de afspraak dat de verkoper nog een nabetaling zal krijgen indien de koper binnen een bepaalde, in de koopovereenkomst genoemde, termijn een bouwvergunning zal hebben verkregen om de voorgestane woon- of bedrijvenbestemming op de gekochte landbouwgrond te kunnen realiseren. Dergelijke contracten bestaan er in vele soorten en maten.
Als gevolg van de algehele malaise op de onroerend goed markt krijgen wij regelmatig te maken met gevallen waarin de projectontwikkelaar niet voor de overeengekomen uiterste termijn over een onherroepelijke, althans bruikbare, bouwvergunning blijkt te beschikken. De projectontwikkelaar zal dan zeggen geen nabetaling aan de verkoper verschuldigd te zijn.
Nogal eens blijkt bij een nadere beschouwing van de aan ons voorgelegde zaken dat de projectontwikkelaar de bouwvergunning niet of heel laat heeft aangevraagd. Het ontbreken van een bouwvergunning voor de in de koopovereenkomst genoemde uiterste termijn is daarvan dan het logische gevolg. De vraag rijst dan: kan de projectontwikkelaar desondanks een beroep doen op het ontbreken van een nabetalingsverplichting?
Deze vraag is niet voor alle gevallen hetzelfde te beantwoorden. Algemeen geldt dat van een projectontwikkelaar mag worden gevergd dat deze binnen redelijke grenzen adequate inspanningen levert om voor de met de verkoper overeengekomen uiterste termijn een bouwvergunning te verkrijgen. Die inspanningsverplichting kan ook gelden wanneer dat niet expliciet in de koopovereenkomst is genoemd. Dat zal met name het geval zijn wanneer de grond ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst al een duidelijke niet-agrarische verwachtingswaarde had, terwijl de overeengekomen koopsom enkel op basis van de (lagere) agrarische waarde tot stand was gekomen. In dat geval geldt eens temeer dat de projectontwikkelaar het verwijt kan worden gemaakt bij de uitvoering van de koopovereenkomst ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van zijn contractswederpartij, de oorspronkelijke verkoper. Een nabetaling kan dan alsnog worden afgedwongen; zelfs wanneer de voorheen bestaande niet-agrarische verwachtingswaarde als gevolg van de malaise op de onroerend goed markt inmiddels in rook blijkt te zijn opgegaan.
Marten van Eerten
GVK Advocaten Zwolle
