Bouwgeschillen zijn van alle tijden. Een zorgvuldige aanpak met behulp van professionele bouwbegeleiding kan echter veel problemen vermijden. Met name complexe projecten verlangen een goed ontwerp en een gedetailleerd bestek waarin de aard en kwaliteit van de materialen, garanties en betaling- en oplevertermijnen helder zijn verwoord. Op de aannemingsovereenkomst dient bij voorkeur de UAV (Uniforme Administratieve Voorwaarden) van toepassing te worden verklaard en niet de AVA omdat laatstgenoemde voorwaarden een aannemer bevoordelen. Selectie van aannemers door een ervaren bouwbegeleider voorkomt een aanbesteding aan zwakke broeders. Een correcte naleving van aanbestedingsregels voorkomt procedures over de vraag wie als laagste en rechthebbende mag worden aangemerkt. Een kritische blik van een professionele bouwbegeleider op de open begroting van de laagste aanbieder kan in verdere onderhandelingen vaak resulteren in lagere aanneemsom. Bijzondere condities in een aannemingsovereenkomst verdienen extra aandacht omdat zij prevaleren boven bepalingen uit het bestek of de algemene voorwaarden.
Aanbesteding van onderdelen van een project aan verschillende nevenaannemers lijkt soms voordelig maar is meestal onverstandig omdat de opdrachtgever daarmee de verantwoordelijkheid voor de uitvoering en de coördinatie van de werkzaamheden naar zich toe trekt. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor een constructeur. Een constructeur biedt ingeval van fouten slechts verhaal tot het bedrag van zijn honorarium. De aannemer en niet de opdrachtgever – dient daarom bij voorkeur opdracht te geven aan een constructeur voor de constructieberekeningen en/of tekeningen die aan de gemeente moeten worden overgelegd alvorens met het werk mag worden gestart.
In een tijd waarin de werkhonger groot is schrijven aannemers soms in onder kostprijs. De druk is dan extra groot om te besparen op de kwaliteit van de constructies, of materialen of door inzet van goedkope onervaren arbeidskrachten. Consequente bouwbegeleiding kan dan voorkomen dat een aannemer bezwijkt voor die verleiding.
In de praktijk zien we nog weleens dat de bouwbegeleiding tijdens de uitvoering uit kostenoverwegingen uiterst summier is of geen specifieke deskundigheid biedt met betrekking tot typisch agrarische bouwwerken. Formeel gesproken is er dan sprake van directievoering over het werk door een bouwbegeleider namens de opdrachtgever, terwijl dat toezicht feitelijk niets voorstelt. In zon situatie is geen bouwbegeleiding (directievoering) echter beter dan nauwelijks bouwbegeleiding omdat de aannemer zich dan verschuilt achter een zogenaamd deskundige bouwbegeleider en de aannemer zijn waarschuwingsplicht voor ondeugdelijke constructies minder serieus hoeft te nemen.
Kees van Schaik
GVK Advocaten Zwolle
