De verrekening van niet agrarische meerwaarde in het kader van de Lijst der Geldelijke Regelingen in de Landinrichtingsprocedure geeft regelmatig aanleiding tot geschillen.
Wat is het probleem? Iemand brengt in het kader van de landinrichting grond in. De grond wordt aan een ander toebedeeld. Lopende de landinrichtingsprocedure krijgt de grond volgens de inbrenger een niet-agrarische meerwaarde. De grond wordt volgens hem warm. Bijvoorbeeld omdat er overheidsplannen zijn om de grond te kunnen gebruiken voor woningbouw of bedrijventerrein. De inbrenger van de grond wil deze waardestijging uiteraard incasseren. Doorgaans zal degene aan wie de grond is toebedeeld niet bereid zijn deze meerwaarde te vergoeden. Hij zal stellen dat er geen sprake is van meerwaarde of in ieder geval voor een lager bedrag dan beweerd wordt.
Wat zegt de inmiddels ingetrokken Landinrichtingswet hierover?
De Landinrichtingswet gaat er vanuit dat niet-agrarische meerwaarde moet worden vergoed aan de inbrenger. Daarbij geldt als beslissende peildatum de dag dat het plan van toedeling ter inzage werd gelegd.
Deze peildatum zorgt in de praktijk nog al eens voor problemen. Want de Lijst der Geldelijke Regelingen c.q. procedures hierover zijn doorgaans pas aan de orde circa 3 tot 5 jaar nadat het plan van toedeling ter inzage is gelegd. Men moet dan achteraf beoordelen aan de hand van objectieve omstandigheden of op de dag van ter inzage legging van het plan van toedeling de grond reeds een meerwaarde had. En dat is vaak niet zo makkelijk.
Als standaard criterium wordt in de rechtspraak uitgegaan van de volgende zinsnede:
Zou een redelijk handelend koper op het moment van ter inzage legging bereid zijn geweest, uitgaande van redelijke verwachtingen omtrent de toekomstige planologische ontwikkelingen in dat gebied, een hogere prijs te betalen dan de agrarische waarde?
Met andere woorden: de inbrenger van de grond die over deze kwestie een procedure wil voeren zal met goede argumenten moeten komen. Dit zal hij moeten documenteren c.q. onderbouwen met feiten en omstandigheden die verband houden met de situatie in de tijd van ter inzage legging van het plan. Bijvoorbeeld dat het gemeentebestuur toen op het punt stond met een structuurnota of een voorontwerpbestemmingsplan te komen. Of dat in het betreffende gebied toen reeds transacties plaatsvonden waarbij bijvoorbeeld projectontwikkelaren bereid waren meer te betalen dan de agrarische waarde. Slaagt de inbrenger niet in het naar voren brengen van dergelijke objectieve omstandigheden dan is de kans groot dat hij in het ongelijk zal worden gesteld.
Recentelijk heeft de Rechtbank te Middelburg in een tweetal zaken uitspraak gedaan met betrekking tot deze niet-agrarische meerwaarde.
In één zaak werd een rapportage in het geding gebracht afkomstig van een makelaar-taxateur. Deze taxateur kwam op een meerwaarde boven de agrarische waarde per peildatum. In dit geval 1 september 1999. Ondanks het feit dat de grond op dat moment absoluut nog niet kon worden aangemerkt als ruwe bouwgrond. Toch vond de taxateur dat er sprake was van een zekere verwachtingswaarde. De tegenpartij verdedigde zich door te stellen dat de grond op het moment van ter inzage legging maar ook op het moment van de procedure bij de Rechtbank nog steeds een agrarische bestemming had. Dat vond de Rechtbank niet doorslaggevend. Waar het om gaat of een redelijk koper bereid is meer te betalen dan de agrarische waarde ten tijde van het ter inzage leggen van het plan. De rapportage van de taxateur alsmede een brief van het betreffende gemeentebestuur waren voor de Rechtbank doorslaggevend om over te gaan tot toekenning van het bedrag dat de betreffende taxateur had opgenomen.
In een andere zaak oordeelde de Rechtbank evenwel anders. De inbrenger van de grond had in die zaak volgens de Rechtbank te weinig argumenten naar voren gebracht om te stellen dat er sprake was van een niet-agrarische meerwaarde. Niet meer werd overgelegd dan een brief van het gemeentebestuur waarin het gemeentebestuur aan de inbrenger vraagt of hij bereid is om tot verkoop van het betreffende perceel over te gaan. Concrete biedingen waren er niet. Bovendien was deze zogenaamde geďnteresseerde een gemeentebestuur en de Rechtbank oordeelde dat een gemeentebestuur niet als een redelijk handelend koper kan worden aangemerkt, omdat een gemeentebestuur het zelf in haar macht heeft om de bestemming van gronden te wijzigen. Verder vond de rechter het van belang dat het gemeentebestuur kort voor het ter inzage leggen van het plan van toedeling nog een bestemmingsplan aan had genomen dat aan de grond een agrarische bestemming toekende. Er blijkt uit niets dat er andere gegadigden waren die de grond wilden kopen voor een niet-agrarische meerwaarde.
De conclusie van deze uitspraken is duidelijk. Inbrengers van gronden die claimen dat er sprake is van een niet-agrarische meerwaarde zullen hun standpunt grondig moeten onderbouwen met zoveel mogelijk bescheiden uit de tijd dat het plan van toedeling ter inzage werd gelegd, waaruit blijkt dat deze gronden (mogelijk) een niet-agrarische bestemming hebben gekregen. Verder is van belang: biedingen uit die tijd die bewijsbaar zijn, mogelijke verkooptransacties in de omgeving tegen een hogere prijs, alsmede een taxatierapport. Het moge duidelijk zijn dat de Rechtbank niet snel beslist ten gunste van de inbrenger van de grond. De inbrenger zal goed beslagen ten ijs moeten komen.
Charles van Mierlo
GVK Advocaten Zwolle
