Verhuur woonruimte

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het van belang welke vorm gekozen wordt, omdat dit gevolgen kan hebben voor de mogelijkheden van beëindiging van de huurovereenkomst en voor de mate waarin een beroep kan worden gedaan op huurbescherming.

Als een huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, dan moeten partijen goed voor ogen houden onder welke omstandigheden een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan ontstaan.

Duur van de huurovereenkomst woonruimte

Een huurovereenkomst kan voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd worden overeengekomen. Daarnaast zijn er bijzondere vormen van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, zoals de huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet. Het type huurovereenkomst is van invloed op de mogelijkheden voor beëindiging en de mate waarin een beroep kan worden gedaan op huurbescherming. De belangrijkste overeenkomsten of daarvan afgeleide overeenkomsten worden hier besproken:

  • Verhuur woonruimte voor bepaalde tijd
  • Verhuur woonruimte voor onbepaalde tijd
  • Verhuur woonruimte op grond van de Leegstandswet

Verhuur woonruimte voor bepaalde tijd

Veel huurovereenkomsten worden voor bepaalde tijd afgesloten en zijn dan dus tijdelijke huurovereenkomsten. Binnen de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd wordt nog onderscheid gemaakt tussen huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor een periode van maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) of maximaal vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte) en huurovereenkomsten waarbij een minimumduur van meer dan twee respectievelijk vijf jaar is overeengekomen. Dit onderscheid in de overeengekomen duur is bepalend voor het feit of de huurder huurbescherming geniet.

Als de huurder na afloop van de overeengekomen termijn met goedvinden van de verhuurder in de woning blijft wonen, dan wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit kan anders zijn als uit de bedoeling van partijen iets anders blijkt. Ook als tussentijds of aansluitend aan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd een nieuwe huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder wordt overeengekomen, dan geldt deze huurovereenkomst niet langer voor bepaalde tijd. Deze huurovereenkomst moet dan worden opgevat als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, ongeacht wat in deze overeenkomst is opgenomen.

Beëindiging door verhuurder

Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, kan de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar tussentijds beëindigen. In het geval van bijvoorbeeld overlast en/of betalingsachterstanden kan dit uiteraard wel.
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) en maximaal vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte) eindigt automatisch na het verstrijken van de overeengekomen termijn, mits de verhuurder het eindigen van de huurovereenkomst tijdig aan de huurder heeft aangezegd. De verhuurder zal maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor de einddatum de huurder moeten laten weten dat de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum zal eindigen. Als deze aanzegging niet of niet tijdig wordt gedaan, ontstaat na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Indien de huurder en verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn overeengekomen met een duur van langer dan twee of vijf jaar eindigt deze niet automatisch met het verstrijken van de overeengekomen termijn. Als de verhuurder wil voorkomen dat na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, zal de verhuurder de huur tegen het einde van de periode schriftelijk moeten opzeggen.

Beëindiging door huurder

Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee respectievelijk vijf jaar, kan de huurder de huurovereenkomst wel tussentijds beëindigen. De opzegging kan worden gedaan tegen de dag van de eerstvolgende betalingstermijn, met inachtneming van een termijn tussen twee betalingen. In de regel is dit één maand, omdat over het algemeen maandelijks huur wordt betaald. In ieder geval mag deze periode niet korter zijn dan één maand en niet langer dan drie maanden.
Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor een minimumduur van langer dan twee of vijf jaar kan ook de huurder de huurovereenkomst niet tussentijds beëindigen, tenzij de verhuurder akkoord is met beëindiging ervan.

Verhuur woonruimte voor onbepaalde tijd

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft geen einddatum. Dit brengt met zich mee dat de huurder volledige huurbescherming geniet.

Beëindiging door verhuurder

De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de verhuurder slechts succesvol worden beëindigd op een aantal in de wet opgesomde gronden. Te denken valt aan bijvoorbeeld dringend eigen gebruik.

Beëindiging door huurder

De opzegging door de huurder van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden gedaan tegen de dag van de eerstvolgende betalingstermijn, met inachtneming van een termijn tussen twee betalingen. In de regel is dit één maand, omdat over het algemeen maandelijks huur wordt betaald. In ieder geval mag deze periode niet korter zijn dan één maand en niet langer dan drie maanden.

Verhuur woonruimte op grond van de Leegstandwet

Het systeem van huurovereenkomsten voor bepaalde of onbepaalde tijd bood niet altijd een uitkomst voor woonruimte die tijdelijk te huur wordt aangeboden in verband met verkoop of naderende sloop. Daarom heeft de wetgever verhuurders de mogelijkheid geboden op grond van de Leegstandwet tijdelijk woonruimte aan te bieden. Voor het (tijdelijk) verhuren op grond van de Leegstandwet is een vergunning van het College van B&W vereist, waaraan een aantal voorwaarden zijn verbonden. De normale huurbescherming die de huurder van woningen toekomt wordt door verhuur op basis van de Leegstandwet aanzienlijk beperkt.
Op grond van de Leegstandwet kan een huurovereenkomst voor een periode van meer dan twee jaar worden overeengekomen. De maximale periode is afhankelijk van de verleende vergunning en kan vijf, zeven of tien jaar bedragen. De huurperiode kan worden gekoppeld aan de duur van de verleende vergunning of er kan een bepaalde tijd worden overeengekomen.
Indien een bepaalde tijd wordt overeengekomen of als de huurperiode wordt gekoppeld aan de duur van de verleende vergunning, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds beëindigen.

Beëindiging door huurder

De opzegtermijn voor de huurder van de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is niet langer dan één maand. Hiervan kan niet door partijen worden afgeweken.

Beëindiging door verhuurder

De verhuurder van een te koop staande huurwoning heeft een opzegtermijn van minimaal 2 maanden. In andere gevallen heeft de verhuurder een opzegtermijn van minimaal 3 maanden. De overeengekomen huurperiode moet overigens minimaal 6 maanden duren. De huurovereenkomst eindigt automatisch wanneer de Leegstandwet-vergunning eindigt. Maar let op! Als de huurder de woning met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken, dan ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit kan anders zijn als uit de bedoelingen van partijen iets anders blijkt.

Contactgegevens Ruimtelijke Ordening, Vastgoed en Huurrecht:
Vestiging Utrecht
  • mr. Leo van Kippersluis
  • mr. Jaap Degenaar
Vestiging IJsselstein
  • mr.  Roland Reumkens