Overname en indeplaatsstelling bij huurovereenkomsten winkelbedrijfsruimte

De huurovereenkomst van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW oftewel zogenaamde “winkelbedrijfsruimte” wordt meestal voor een aantal jaren aangegaan. Tussentijds kan die overeenkomst vaak niet worden opgezegd en meestal mag het gehuurde niet zonder toestemming aan een derde in gebruik worden gegeven.

Overname

Als de onderneming die is gevestigd in de gehuurde bedrijfsruimte wordt overgedragen aan een opvolger, dan dient ook de huurovereenkomst door de opvolger te worden overgenomen. De opvolger zal immers de onderneming vaak op dezelfde locatie willen voortzetten en de voormalig exploitant wil na de overname niet meer aansprakelijk zijn voor de huur. De contractovername van de huurovereenkomst door de opvolger lijkt vanzelfsprekend, maar voor contractovername moeten alle betrokken partijen het eens zijn, zowel de huurder, de opvolger als de verhuurder. De huurovereenkomst is immers aangegaan tussen de ondernemer en de verhuurder. De opvolger is geen partij bij die huurovereenkomst. Er kunnen problemen ontstaan als de verhuurder niet instemt met de contractovername van de huurovereenkomst door de opvolger.

Indeplaatsstelling

Bij de huur van bedrijfsruimte biedt de wet de mogelijkheid om het huurcontract over te nemen door middel van een zogeheten ‘indeplaatsstelling’. De opvolger treedt dan in de plaats van de voormalig exploitant van de onderneming en neemt alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst over. Zo blijft bijvoorbeeld dezelfde huurprijs gelden. De voormalig exploitant verliest daarmee zijn positie als huurder. De huurovereenkomst wordt dus niet beëindigd en er hoeft geen nieuwe overeenkomst tussen opvolger en verhuurder te worden aangegaan.

Machtiging kantonrechter

Als de verhuurder niet instemt of meewerkt aan de indeplaatsstelling, dan kan door de huurder een machtiging van de kantonrechter worden gevraagd. Zo’n machtiging wordt alleen toegewezen als blijkt dat er een zwaarwichtig belang is bij de bedrijfsoverdracht. Verder kan alleen van indeplaatsstelling sprake zijn als de opvolger het bedrijf op gelijke voet in de bedrijfsruimte voortzet. Hiervan is dus geen sprake als de opvolger na overname een ander soort onderneming in de bedrijfsruimte zal exploiteren. Bovendien wordt zo’n machtiging afgewezen als aannemelijk is dat de opvolger en dus nieuwe huurder onvoldoende middelen heeft om de huur te kunnen voldoen. De verhuurder mag immers wel eisen dat er voldoende zekerheid is dat zijn nieuwe contractspartij aan zijn financiële verplichtingen zal blijven voldoen.

De huurder moet een machtiging om de opvolger in zijn plaats te stellen bij de kantonrechter vorderen, vóórdat de bedrijfsoverdracht plaatsvindt. Daarna kan de vordering alleen nog worden ingesteld als direct na de bedrijfsovername de huurder alles in het werk heeft gesteld om tot overname van het huurcontract te komen. Het is dus raadzaam om vóór de overdracht van de onderneming een machtiging tot indeplaatsstelling of toezegging van de verhuurder hieromtrent te hebben. Als deze toestemming of indeplaatsstelling er (nog) niet is, dan loopt de huurder het risico dat de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens wanprestatie.  

Het bovenstaande geldt uitsluitend bij de huur van een bedrijfsruimte. Bij verhuur van woonruimte of overige onroerende zaken geldt het bovenstaande dus niet.

Contactgegevens Ruimtelijke Ordening, Vastgoed en Huurrecht:
Vestiging Utrecht
  • mr. Leo van Kippersluis
  • mr. Jaap Degenaar
Vestiging IJsselstein
  • mr.  Roland Reumkens