Ontbinding huurovereenkomst

Behalve door opzegging van een huurovereenkomst – die vaak gebonden is aan een groot aantal voorwaarden – kan een huurovereenkomst van een woning of bedrijfsruimte ook eindigen door ontbinding. Ontbinding is niet aan een termijn gebonden en kan vaak ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.

Een huurovereenkomst kan alleen worden ontbonden indien er sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht. Van ontbinding van de huurovereenkomst kan geen sprake zijn indien de tekortkoming niet ernstig genoeg is. In de meeste gevallen kan de ontbinding alleen via een rechter worden uitgesproken.

Verplichtingen huurder

Een huurder zal zich als een goed huurder dienen te gedragen. Daarbij wordt vaak aangenomen dat de belangrijkste verplichting van de huurder het betalen van de huurprijs en de bijbehorende vergoedingen is. Kantonrechters hanteren vaak als regel dat bij woonruimte een huurachterstand van meer dan drie maanden genoeg is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Onder omstandigheden kan het echter korter of langer zijn. Ook kan een rechter overgaan tot ontbinding bij overlast of indien de huurder zich op een andere manier niet als een goed huurder gedraagt.

Verplichtingen verhuurder

Ook de verhuurder dient zich als een goed verhuurder te gedragen. Ook een huurder kan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Vaak zal de huurder echter nakoming van de huurovereenkomst vorderen met bijvoorbeeld huurprijsverlaging en geen ontbinding. Nu huurders vaak ook kunnen opzeggen, komen door huurders gestarte ontbindingsprocedures niet vaak voor.

Beëindigingsovereenkomst

Zonder rechterlijk oordeel is het ook mogelijk dat huurder en verhuurder gezamenlijk afspraken maken over beëindiging van de huurovereenkomst. Deze afspraken kunnen zij vastleggen in een beëindigingsovereenkomst.

Terme de grậce

De rechter kan, voordat hij de ontbinding van een huurovereenkomst uitspreekt, een huurder van woonruimte een termijn van ten hoogste één maand geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Deze ‘laatste kans’ noemt men een terme de grâce. Rechters zijn echter terughoudend met het verlenen van een dergelijke termijn.

Ontruiming

Indien de rechter van oordeel is dat de huurovereenkomst mag worden ontbonden, kan hij toestaan dat de verhuurder tot ontruiming overgaat. Een ontruiming vindt plaats door de deurwaarder in samenspraak met de politie.

Contactgegevens Ruimtelijke Ordening, Vastgoed en Huurrecht:
Vestiging Utrecht
  • mr. Leo van Kippersluis
  • mr. Jaap Degenaar
Vestiging IJsselstein
  • mr.  Roland Reumkens