Onderhuur

Bij onderhuur verhuurt de huurder het gehuurde door aan een derde, de zogenaamde onderhuurder. In dat geval zijn er dus drie verschillende partijen: de hoofdverhuurder, de hoofdhuurder en de onderhuurder. Er gelden dan twee aparte huurovereenkomsten: een huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder (de hoofdhuurovereenkomst) en een huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder (de onderhuurovereenkomst). Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder bestaat geen contractuele relatie.

Voor een onderhuurovereenkomst gelden dezelfde wettelijke regels als voor een gewone huurovereenkomst. Voor opzegging van een onderhuurovereenkomst zullen dus dezelfde regels in acht genomen moeten worden als bij opzegging van een gewone huurovereenkomst. Een onderhuurder kan dus ook huurbescherming genieten.

Onderhuur woonruimte

Het onderverhuren van een gehele woning is alleen toegestaan als de verhuurder hiervoor toestemming heeft gegeven. Dit geldt zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Het onderverhuren van een deel van de woning waar de hoofdhuurder zelf in woont (een kamer) is in beginsel toegestaan, tenzij in de huurovereenkomst staat dat dit niet is toegestaan. Onderverhuur van sociale huurwoningen is niet toegestaan. Indien de hoofdhuurder toch zonder toestemming van de hoofdverhuurder onderverhuurt aan een derde, levert dit wanprestatie op van de hoofdhuurder en kan dit voor de hoofdverhuurder een grond zijn voor ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst.

Huurbescherming onderhuurder

Of een onderhuurder huurbescherming geniet als de hoofdhuurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt of wordt ontbonden, is onder andere afhankelijk van het type woonruimte dat onderverhuurt wordt. Het hangt dus van het type woonruimte af of de onderhuurovereenkomst doorloopt of niet. Gaat het om zelfstandige woonruimte, dan wordt de onderhuurder beschermt en loopt het huurcontract van de onderhuurder door met de hoofdverhuurder als zijn nieuwe verhuurder. Deze bescherming geldt ongeacht of de oorspronkelijke hoofdhuurder bevoegd was tot onderverhuur aan een derde. Als de verhuurder niet wil dat de huurovereenkomst wordt voortgezet met de onderhuurder, zal hij de rechter binnen 6 maanden moeten vragen om beëindiging van de overeenkomst.

Bij onzelfstandige woonruimte wordt de huur niet voortgezet, maar eindigt deze en zal de onderhuurder het gehuurde moeten verlaten. Als de onderhuurder hierdoor schade lijdt, zou hij mogelijk de hoofdhuurder nog kunnen aanspreken tot schadevergoeding.

Onderhuur bedrijfsruimte

Een huurder van bedrijfsruimte mag op grond van de wet het bedrijfspand onderverhuren, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder hier redelijke bezwaren tegen heeft. Partijen kunnen van deze bepaling afwijken. Vaak zal in de hoofdhuurovereenkomst een verbod tot onderhuur zijn opgenomen, of zal een bepaling zijn opgenomen dat hiervoor toestemming nodig is van de verhuurder. Deze regel geldt zowel voor de zogenaamde ‘winkelbedrijfsruimte’ als voor overige bedrijfsruimte (kantoren etc.).

Huurbescherming onderhuurder

Bij de onderverhuur van bedrijfsruimte komt de onderhuurder geen huurbescherming toe. Indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt zal ook de onderhuurder het gehuurde in principe moeten ontruimen en verlaten. Dit kan anders zijn indien er sprake is van zwaarwegende belangen van de onderhuurder die moeten worden meegewogen. Wel zouden onderhuurder en hoofdverhuurder de huur kunnen voortzetten indien beide partijen hiertoe bereid zijn.

Contactgegevens Ruimtelijke Ordening, Vastgoed en Huurrecht:
Vestiging Utrecht
  • mr. Leo van Kippersluis
  • mr. Jaap Degenaar
Vestiging IJsselstein
  • mr.  Roland Reumkens